InternetWalkers!【不動産】首都圏の中古マンションは「価格崩壊していない」 


http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1423320169/より引用

1: 北村ゆきひろ ★ 2015/02/07(土) 23:42:49.24 ID:???

先日、面白い記事を読みました。それによれば、首都圏の郊外を中心に中古マンションの価格崩壊が起きている、というのです。東京への通勤圏内であっても、ファミリータイプのマンションで500万円以下は当たり前で、中には200万円を切る物件もあるということです。物件価格が上昇しているのは都心の一部人気エリアや人気沿線に限られ、郊外ではすさまじい勢いでデフレ局面を迎えていると結論づけています。

はたして、首都圏の中古マンションは、この記事の言う通り「価格崩壊」を起こしているのでしょうか?結論から言うと、「否」です。物件価値を老朽化の度合いや立地から経済合理的に判断した結果

首都圏郊外で、売り出し価格が数百万円のファミリータイプ中古マンションがあることは確かです。しかしながら、それらの物件の特徴を見れば、すでに築後30年から40年以上経過しているマンションで、かつ、比較的に馴染みの薄い駅から徒歩15分以上や、バス利用という物件がほとんどといえます。

このような物件は、もう土地値のみに近いか、場合によっては、取り壊し費用を考慮して土地値を下回る価格での値付けがされていることも多いのです。よって、これらの価格を持ち出して「価格崩壊」と言うことは正しくありません。

「価格崩壊」あるいは「価格破壊」とは、それまでの価格体系が崩れ価格が大幅に下がることをいいます。一般には、流通や生産の著しい改革、あるいは経済金融環境の大きな変化などがその原因になるといわれています。これに対し、上記の首都圏中古マンションの場合は、物件の経済価値を、建物の老朽化の度合いや立地から経済合理的に判断した結果、数百万円の価格に落ち着いています。これは今に始まったことではなく、以前からあった値付けの仕方であり考え方です。

都区部のみならず周辺県の中古マンション価格は上昇を続けている

にもかかわらず「価格崩壊」のように取り上げられた要因の一つは、そこまで老朽化した物件が、これまではあまり出ていなかった、ということが考えられます。郊外における民間の分譲マンションが発展し出したのは、1970年代半ば辺りからです。当時、分譲された物件が、ちょうど40年程度経過していますので、それらの一部がマーケットに出てきているのです。逆に言えば、そこまで老朽化した物件が、以前にはそれほど目立っていなかったということです。

そのため、冒頭の記事では、全く新しい価格体系あるいはデフレ現象が出現したと勘違いし「価格崩壊」という表現になったのでしょうが、事実は上記の通りです。IPD/リクルートの首都圏中古マンショ価格指数を見ても、都区部のみならず周辺県の中古マンション価格は上昇を続けています。郊外部で著しいデフレ局面を迎えているというのは極論といえるでしょう。

二極化するマーケットでは絶対水準のみを感覚的に見てはいけない

とはいえ、不動産価格が二極化していることも確かです。実需でも投資でも、立地が良く利便性の高いマンションに人気が集中することから、そうでないマンションとの価格の乖離(かいり)が大きくなっているのです。価格の上昇率も異なります。平成バブル時のように、どんな物件でも価格が上昇するということにはなっていません。上記の指数でも、足元では都区部に比べ、都下や千葉・埼玉では上昇率が鈍化しており、一部ではピークを打ったと見られるようなデータも現われてきています。

二極化するマーケットの中で不動産価格を判断する場合は、絶対水準のみを高い安いと感覚的に見てはいけません。価格の推移、物件自体の実力とその経済的価値の把握、他エリア・他物件との比較を客観的に行う必要があります。実需でも投資でも、これを行わないことは失敗の大きな原因となりますので、十分な注意が必要です。

http://jijico.mbp-japan.com/2015/02/07/articles15758.html

http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1423320169/より引用

3: 名刺は切らしておりまして 2015/02/07(土) 23:47:14.54 ID:PR4m6vAP
今後も崩壊しないとは言っていない

 

4: 名刺は切らしておりまして 2015/02/07(土) 23:48:30.51 ID:DawzFjoU
マンションみたいな不良債権よく買えるな

 

5: 名刺は切らしておりまして 2015/02/07(土) 23:49:01.28 ID:fJB/Avzz

価格崩壊していないから、投資用に買え
って言いたいのかな?
買わせたいと思っているって事は、さっさと売り抜けたいって事だから

・・・もうじき価格崩壊するって意味か。

 

8: 名刺は切らしておりまして 2015/02/07(土) 23:59:49.91 ID:ib2l5yFI
駅前タワーマンション空室目立つな

 

21: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 00:19:40.34 ID:cgevAJ6Y
>>8
それでも全部埋まってんだよな
電気がついてないだけで

 

10: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 00:03:52.19 ID:ym6XZAcu
不動産業界の御用記事かよw

 

131: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 10:26:19.92 ID:YD48dOFG
>>10
そもそも批判してる>>1の記事が賃貸マンションに住めという投資用物件を買ったオーナーからの広告を元にサンケイビズが展開してる記事なのでこっちのほうがまだ一般人よりの記事

 

12: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 00:04:47.07 ID:J/AcVpTM

頼りは中国人の投資のみって状況でしょw中古だろうが新築だろうが
もはや価値を押し上げる要因は国内にはありませんよ単中期的にはね。
カンフル剤は移民政策のみって感じでしょwwwwwwwwwwww

っざけんなKS!

 

13: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 00:05:08.05 ID:8eQ6e4nb
これからどんな住民が集まるかわからない新築マンションよりも、どんな住民が住んでいるかわかる中古マンションのほうはいい場合もある。
つくりのいいマンションかつ住民もまともな中古なら新築よりもずっと買いだよ。

 

19: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 00:14:19.46 ID:jKy51abF

>>13
建物はそうだが、
人については年代、家族構成、資産などが似た人でないとマンションルールや修繕方針が自分の人生計画とあわなくて辛いよ。
真っ当な人同士であっても、これが合わないと共同住宅は危険。

マンションは結局、中古マンションを老後の終の住処として買う位しか意味ないと痛感している。

 

18: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 00:14:15.12 ID:khwMfyot
戸建はもっと酷いぞ
大概売値は地価なのでどうしようもない。
地価は今からでも下がる。(誰が買う?)
人口が減るのに家どころか、マンションもいらない。
会社が交通費?家賃の補てんしてくれるか?
頭のいい人が公務員に撒き散らしたwしかし…

 

41: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 01:08:15.34 ID:EqZM8rh3

でも人口は減るから需要も減るだろ。

20年後とかに下落するなら賃貸でよいと思うよ。多数派がそう思う。

そうすると今の需要が減るんだわ。

東京五輪2020を過ぎれば、ずるっーと下がる。確信している。

 

44: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 01:12:40.36 ID:yrqczPeP
>>41
オリンピックまでに今の価格が3倍になって
その価格が半分になっても、今の1.5倍。
不動産価格って、そんなもんだろ?

 

43: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 01:11:58.11 ID:G4NmB0U3
価格崩壊しても売れるだけマシだよ
リゾートマンションなんか売りたくても売れねえからな
そうなると維持費や固定資産膳はずっと払い続けなければならない

 

45: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 01:14:24.60 ID:G4NmB0U3
そもそもモノの値段つーのは
需給バランスで決まる
当たり前のことをわかってないのが大杉
原価割れ?で需要がないと資産価値は0なんだよ
逆に需要がある場合はそれなりの値段で売れるし
どっちにしても価格決定権は買主にあって
それに従わざるを得ないんだよね

 

47: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 01:18:12.19 ID:yrqczPeP
>>45
そんな中学生みたいな当たり前のことを書いてても、何の役にも立たん。
重要なことは、○○エリアのマンションに需要があるか否かという
「現実的・具体的な読み」だ。これができる奴が金に愛される。

 

69: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 04:12:03.75 ID:G4NmB0U3
>>47
その当たり前のことがわかってないのよん
単に売るときに叩かれるとかじゃなくて
売れない

 

46: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 01:17:05.95 ID:G4NmB0U3
バブル崩壊してから
マンションの場合は買った途端に資産価値3割減だからな
それをわかって購入したわけで、、
そこからは10数年あまり落ちないけどね
それも買い手がいるような立地などのマンションに限るんであってさ
その常識がヤバくなってきてる
安いからってんでドキュソ地域のマンションを買ったやつなんかご臨終だよw

 

55: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 01:44:38.67 ID:kbrqb0Or
住宅は気軽に買えても法律や流動性の問題で気軽には売れないんだよなぁ

 

61: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 02:03:01.01 ID:g+oEsfjc
現段階で下落なら、20年後に団塊の多くが死んだらえらいことになるな。
今の若い世代は賃貸一択か。

 

62: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 02:12:50.25 ID:joupEFfv
北海道とか雪国は流れが逆だから面白いよね。
降雪しない地域はマンションから戸建てに行って生涯を終えるのが普通だろう
けれど、北国は歳取ったら戸建てからマンションに流れるからね。
だから大規模修繕でモメたりは普通よ。

 

66: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 03:06:17.94 ID:AnLoOlpu
マンション需要はある。
ただ住む人がいないだけ。

 

68: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 03:42:11.48 ID:i668RBCX
東京の郊外は結構家賃が下がってるよね
おいらの横浜のマンションも以前のように直ぐには決まらなくなった
流入人口増えてるけど、なんかおかしいよ
中間所得層がかなり減っている感じがする
不動産投資したいけどこれからは個別物件は危険な印象
リート選別でいこうと思う   地方住み

 

86: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 07:43:03.19 ID:t2ALMgBN
不動産業界は軽減税率を求めてるらしいけど
そんな陳情するくらいなら子供増やす政策を強く推した方がいいと思うがね

 

87: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 07:48:22.45 ID:e8Pc5jOu
最近年金受給者になった団塊世代が住宅維持費を嫌って戸建てやマンションを投げ売りしてるね
さっさと持ち家処分して公営住宅に住みたいっていってる人も増えたわ

 

97: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 08:21:37.20 ID:JBs0ZNxn
分譲マンションは初期費用で何百万かかるうえ
毎年ローンの返済プラス固定資産税の支払いに追われる。
一人暮らしならマンションなんていらなくて1Rか1LDKの賃貸で十分。
一括で分譲マンション買えればいいんだが今そんなに貯金ないし。

 

100: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 08:42:01.63 ID:a4DaZhdr

少子化だから、土地や家屋は値下がりする

値下がりを防止する、最も効果的な方法は
街並みを整えることなんだが
マンションや建売なんかの業者は、利益の確保を第一に
考えるから、街並みのきれいな場所を台無しにするようなことをする

国立の判例でもわかると思うが、日本では街並みをつくる
街並み=資産という概念がない。
だから街並みを壊す行為にペナルティを与えたり
規制で街並みを保護するという概念がない

 

104: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 08:56:04.42 ID:xxM2is/Y
公団の築30年以上の分譲マンションは後何年ぐらい持つの?
価格も2~500万ぐらいで安くて魅力的なんだが

 

106: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 09:08:54.68 ID:hXDr7QZH
>>104
たぶん何もしなくても築50年ぐらいは保つだろ
古い公団は価格安いけど建て替え時の住民負担で一気に死ねる気がする

 

114: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 09:36:12.38 ID:+Vr+E3g/
事実は隠せないのがネット社会だ。
年々安い物件が増えているし、少子高齢化社会を考えれば益々需給は悪化する。
曖昧だった価格が透明化されるのは不可避。

 

119: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 09:55:32.28 ID:DSXiCBLt
以前築30年の分譲マンションに住んでいたが、建物に比例して住人も古くなってた。
理事会とか古参の老人が牛耳っててやりたい放題で辟易したよ。
細かい修理多かったけど在宅率が高いので
泥棒や火事等の万が一の時は安心かも、と良い一面もあった。
もし売りに出しても誰も買わないんじゃ、と思ってたら
都内駅徒歩10分で敷地面積が広かったから割とまあまあの値段(数百万だけど)ですぐに売れたし。

 

123: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 10:04:02.46 ID:pejsXKbp

俺は180万の旧公団物件と言われる金杉台団地の元オーナーだけど
俺の買値は16年前で1200万、
3年前に売却して350万。

13年間家賃月55000円、管理修繕月15000円、火災保険年20000円、固定資産税40000円
年間収入42万円、総収入540万

つーわけで稼働率100%だったけど
300万位損したよ。

 

127: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 10:10:39.39 ID:C8Gfa0bm
>>123
まあ金額が付いて売れたのでいいじゃん。
あと10年もすれば人が住まない、管理費修繕費を払わないと言うスラムみたいな老朽化した物件が大量発生すると思うわ。

 

139: 名刺は切らしておりまして 2015/02/08(日) 11:10:08.89 ID:+GZ3UqbV
バブル期に売れたドーナツ部分はいまだいぶやばくなってきてる。完全に逃げ時。
元々縁もゆかりもない地域なんだから変に拘らずに引っ越した方がいい。


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