InternetWalkers!【経済】100万円台でマンションが買える?すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに


http://daily.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1420726586/より引用

1: 海江田三郎 ★@ 2015/01/08(木) 23:16:26.83 ID:???0

http://biz-journal.jp/2015/01/post_8513.html

自宅の近所に建っている中古マンションがいくらで売りに出されているかを調べたことがあるだろうか? ショッキングなデータを紹介しよう。リクルートが運営する不動産情報サイト「スーモ」で、首都圏における500万円未満のファミリー向け中古マンション(40平米以上)を検索すると、1都3県の合計で200件を超える物件がヒットする。

その内訳は、千葉県97件、神奈川県48件、東京都6件、埼玉県63件である。500万円未満ということで、さぞかし辺鄙な場所かボロボロの部屋に違いないと思いきや、意外にもこれが結構普通なのである。最安値は、千葉県南西部にある2LDK・47平米の物件で180万円。築40年を超える古い物件ながら、旧・日本住宅公団(現UR都市機構)が高度成長期に開発した、いわゆる公団マンションだ。最寄り駅から東京駅までは快速で約60分の立地。南向きバルコニーを備えた5階建ての最上階で、日当たり・眺望ともに良好。もちろん壁紙や畳も新規リフォーム済みだ。
ただし、決定的なデメリットは、エレベーターがないことだ。同じ団地内でも売りに出されている物件は多いが、3階以上は敬遠されがちで、売れずにズルズルと価格が下がっていったというのが実情のようだ。
いまや、そういう不人気マンションが日本中にあふれ返っているのである。ここで大事なのは、不動産情報サイトで検索できるのは、あくまでも売主の「希望売り出し価格」であって、「成約価格」ではないということだ。競合物件が多い中で、1日も早く現金化したい売主は大幅値引きに応じることも珍しくない。
つまり、180万円で売りに出されている物件の成約価格は、さらに150万円まで下がるかもしれない。実際に団地名で検索してみると、少し前に別の棟の4階で同じ広さの部屋が120万円まで値下げされていることが判明した(ただし、リフォーム要)。都内まで通勤可能なマンションが、たったの100万円台前半で買える時代になってしまったのである。

●都市郊外から不動産価格が崩壊
昨年11月30日付当サイト記事『新築戸建住宅で価格崩壊 首都圏で1千万円台も急増早まった購入判断に注意』でも述べたように、アベノミクスの歴史的な金融緩和によって、市況が右肩上がりに回復しているのは都心の一部や人気沿線だけだ。少し郊外に目を転じると、いまだに、すさまじいまでの不動産デフレの現実を目の当たりにするのは、中古マンションの世界でも同じである。住宅ローン金利が空前の低水準になり、より少ない返済額でマイホームが購入可能になった。1992年に18歳人口のピークを記録した団塊ジュニアたちは、20数年経過してマイホーム購入適齢期に達した。投資家たちは、資産運用先を血眼になって探している。本来ならば、不動産が急騰してもおかしくない条件が揃っているにもかかわらず、かつてのような不動産バブルは起きていない。いまアベノミクスによって起きている都心部の不動産上昇は、2007年前後のミニバブルよりもさらに規模が小さい「ミニミニバブル」と呼べる程度のものでしかない。

 

2: 海江田三郎 ★@ 2015/01/08(木) 23:16:36.58 ID:???0

一方で、人口が都心部から郊外に流出するドーナツ化現象が逆転するように、
都心部の外周から不動産相場が崩壊する“逆ドーナツ化現象”が起きている。
その原因は、すでに日本において住宅が明らかに供給過剰に陥っていることによる。
総務省が5年ごとに行っている住宅・土地調査によれば、13年の住宅全国総数6063万戸のうち820万戸が空き家で、
空き家率は13.5%と過去最高を更新した。20%を超えるのも時間の問題と言われており、
野村総合研究所の試算によれば、03年と同じ住宅着工件数・減失件数が続いた場合、40年には空き家率が43%にも達するという。
日本の総人口は08年から減少に転じ、ここ数年は毎年26万人という中規模都市と同じだけの人口が減少し続けている。
15年からは世帯数の減少も始まるとみられている。団塊の世代が本格的に老人介護施設やサービス付き高齢者向け住宅に入所する頃には街中空き家だらけの状態に陥ることは、もはや誰の目にも明らかだろう。そうした状況にもかかわらず、
相変わらず旺盛な勢いで新築のマンションや戸建て、アパートが供給され続けているのだから、家余りに拍車がかかるのは無理もない話である

●不動産が“粗大ゴミ”になる
いま議論されている空き家問題の焦点は、古くなって打ち捨てられた住宅を“粗大ゴミ”として、
いかに行政がサポートして効率的に処分させるかということである。
つまり、日本人が長年「貴重な資産」と認識していた不動産が、いまや家電製品や家具など一般の消費財と同じポジションになり下がってしまったことを意味している。
どんな高級車でも、10年たてば買い取り価格は限りなくゼロに近づいていくのと同じように、
家余り時代のマンションや戸建て住宅も、やがては資産価値が著しく下がっていく。
そんな資産崩壊時代を上手に生き抜くには、できるだけ高額資産は持たないことである。
4000万円のマンションが20年後に半値になったら2000万円もの含み損を抱えてしまうが、
500万円のマンションは、たとえ資産価値ゼロになっても、ローン返済さえなければ家賃分の居住価値を享受し続けることができる。
しかしなんといっても、最もお得なのは激安賃貸住宅に住むことだろう。
例えば、マンションは所有していても管理費・修繕積立金に固定資産税などのコストがかかり、これがバカにならない。
戸建てにしても定期的な修繕費は必要だ。冒頭の180万円の公団マンションの場合、
管理費・修繕積立金だけで毎月約2万円かかることを考えれば、同種の部屋を家賃3~4万円で借りたほうが得なのは間違いない。
空き部屋は年々増える一方だから、更新ごとに安い部屋に越していけば、それも実現可能だろう。
頭金に500万円出し、さらに毎月10万円の住宅ローンを35年間払い続ける生活と比べて、
どちらが豊かかイメージしてみてほしい。いくら「素晴らしい家」を手に入れても、可処分所得が低いカツカツの生活では、
楽しさも半減するだろう。その分のお金で家族旅行でもしたほうが楽しいではないか。
300万円の別荘を買って維持に苦労するより、一泊1万円の旅館に300泊したほうがお得なのではないだろうか。
日本人もそろそろ“ハコモノ至上主義”の呪縛から解き放たれる時代がやってきたと思うのだが、果たしてあなたはどう考えるだろうか。
(文=日向咲嗣/フリーライター)

http://daily.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1420726586/より引用

3: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:17:26.36 ID:gXYSmKZo0
こんなの解ってた事じゃん
今、ローン組んで家を建ててる奴が1番にバカ

 

133: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:42:56.72 ID:LTYvUg5a0
>>3
ローン組んでマンション買ってる奴の方が馬鹿じゃね?

 

4: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:18:01.57 ID:MMxHgHev0
事故物件?

 

101: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:39:08.10 ID:qP+uindw0
>>4
横浜ではないけど、神奈川だが
まったく事故でなく、安い中古マンション結構ある。

 

141: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:43:44.38 ID:Cpwj6eTe0

>>101
神奈川県って、人口の割に交通網が追いついてないイメージだわ

横須賀とか座間とか秦野とか厚木に短期間住んでたけど
便利なようで不便な場所が多いわ

 

147: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:44:31.34 ID:RrHtdN8J0
>>141
道路もそうだけど
米軍がうるさいよな
その辺は住めない

 

223: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:56:01.79 ID:QsEQKsoT0
>>147
むしろ、家を米軍に貸して、家主は東京とかに転居した方が
静かでいいかもなw
さもなくば、農地に戻してイオンに貸すという手もあるぞw
あいつら農地バンク経由で農地借りたがってるからなw

 

402: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/09(金) 00:25:05.95 ID:Bj8wKnEp0
>>147
大和市、厚木市はお陰で相場が500万は安い。住宅見学は戦闘機飛ばない週末なんで騙される。大和は田園都市線あるほうはまだマシ。横浜市瀬谷区も音はうるさいよ。

 

605: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/09(金) 01:00:49.56 ID:WvslN5eS0
>>101
ただし、激安の中古マンションは建物の寿命から大規模改修が近いうちに
必要な物件が多く、しかもその多くで積立金の大幅な欠損が起こっている
ことが多い。
300万の格安マンションを購入して入居したら、直後にマンションの修繕費用で
500万円請求されたと言う笑えない話もある。
マンションは、自分の家だけメンテナンスしていれば、すみ続けていられるわけ
じゃないからな。

 

8: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:19:34.25 ID:nwwr7B+c0
築年数が古い
土地が賃借
駅から遠い
エレベーターが無い(致命傷)
管理が悪く見た目薄汚い
事故物件

 

13: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:21:02.17 ID:dA5SEkP00
>>8

住民が中国人、韓国人だらけ

 

36: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:27:43.29 ID:aXQq0jko0
>>13
これは最悪だよな

 

484: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/09(金) 00:37:37.76 ID:825ASdYv0
>>13
そう これが最悪w安かろう住めなそう
殺人あれば殺人マンション言われて終い

 

9: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:19:55.70 ID:dA5SEkP00
自分が住むための家だけを買っていれば粗大ごみには並んだろw

 

46: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:30:20.84 ID:Vdmr0zbf0
>>9
ほんとこれ
この手の話は
好きな場所に好きな間取りの家をたてそこで家族とすむと言う目に見えない価値を無視し売却価値のみで語るからな
まあ買えない人の指示は得られるのだろうが

 

10: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:20:01.44 ID:Vm7HK/GS0
築40年だと建て替えが目前に迫ってるじゃん。

 

12: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:20:53.84 ID:NE/sSZSx0
団地は外人住宅になってるしなw

 

23: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:24:11.78 ID:0tsX7njd0
築20年超えたらマンションなんて資産価値0だもんな
つーか自分で住んでる家は資産じゃない
他人が住んでる家は資産に出来ると考えるべきじゃね

 

28: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:24:35.54 ID:65D2I3780

田舎でも仕事がある人なら田舎の無人化した古民家みたいなのを激安で買うのがいいよ。
土地付きでほとんど二束三文で手に入れられる。

建物が古くて嫌なら取り壊して好きなのたてればいい。
建物壊し代がかかるけどそんでも合計で1200万程度から行ける。

 

31: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:25:50.14 ID:FDCkQF0i0
持ち家政策が諸悪の根源
何十年もローンに縛られるのは愚の骨頂
その分を消費に回せば景気は良くなる

 

33: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:26:53.58 ID:BhvEmZU+0
>>31
あと、新築信仰だな。

 

49: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:31:10.70 ID:0tsX7njd0
>>33
アメリカは中古住宅販売件数が重要経済指標だったな

 

37: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:27:48.41 ID:dA5SEkP00

>>31
ローンに縛られていない人は、賃貸に縛られているんだけどなw

賃貸料支払えなくなれば、ホームレスw

 

650: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/09(金) 01:06:56.52 ID:jE4l6LO70

>>31
当時は合理的だったんだよ
インフレだったんだから
ここ二十年はずっとデフレだったから
無理なローンを組むのは大多数の人にとっては損だね

ただし2012年前後に低利で都心マンションのローンを組んだ人は勝ち組

 

35: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:27:23.49 ID:95x1quq80

最悪なのは、高層マンションな。
老朽化しても、建て替えるには巨額の費用が必要

理事会で多数決にも至らず、そのままゴーストタウンだよん

 

41: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:28:37.30 ID:gvDRQYlx0
賃貸もまだまだ高いんだよなー

 

45: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:30:05.84 ID:zwzJIXnC0
ハウスメーカーで仕事してるけど、よくあんな負債買えるなと思うわ
太陽光とかいいカモw

 

53: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:32:07.00 ID:NIP4vy+O0

築27年の超高層マンションに友達中古で買って住んでるけど、新築時の価格に比べて今1/3の値段なんだって。
そこはまだ文教地区だからマシみたいだけどローン終わって価値が1/3以下ってねぇ。

因みにうちのマンションは築30年で1/4だわw

 

759: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/09(金) 01:24:08.85 ID:d7N3lc+M0
>>53
うちのマンションは築30年で売り出し価格より今の売値の方が少し高い位だよ。
郊外とかマンションなのに駅から10分以上だと資産価値はダダ下がりするだろうけど都心エリア駅近ならそんなに下がらないよ。
立地が重要。

 

54: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:32:14.11 ID:0YxY8YGp0
人口減ってるんだから当然だろ
東京とか都市部は中国人だらけになってるし

 

58: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:32:40.24 ID:rl+roXVx0

>日本人もそろそろ“ハコモノ至上主義”の呪縛から解き放たれる時代がやってきたと思う

外国における不動産についての考え方を知りたいね

 

144: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:44:05.94 ID:QsEQKsoT0
>>58
>外国における不動産についての考え方を知りたいね
そもそも、土地は全部「国家の財産」で「借地権」が売買されるだけ。
アメリカだろうがドイツだろうが中国だろうが同じことだ。
欧州の都市部は元王侯貴族の石造りのデカイお屋敷を区画所有
ってのが多いから、ガワは維持して内部だけいじってる。

 

59: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:32:41.32 ID:79XrNAfyO
将来的に中国人が大人買いしそうな

 

109: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:40:10.70 ID:gY6G9JZB0
>>59
既に始まってるかもよ、汚染大陸からの大量脱出。
日本の安い物件と綺麗に整った生活環境、外国人優遇の政治行政の国家体制は連中にとって垂涎ものだろうな。

 

422: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/09(金) 00:27:17.39 ID:Bj8wKnEp0
>>59
既に豊洲のマンションで揉めてる記事あったじゃん

 

75: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:35:11.32 ID:JoL/I1640
新築4000万の物件だって買った瞬間に半値になっちゃうんだよね
根拠は銀行の担保評価でしょ
不動産屋のプレミアムがバカっ高いんです所詮チャラ夫業界

 

76: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:35:12.65 ID:WaiNiwIj0
地震が来る確率が高いんだから、資産価値なんてないに等しいよ
別の理由を探してごまかしてないで本当のことを言う時代だよ

 

78: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:35:56.63 ID:3Tl3Awwy0
まぁエレベーター無しとか管理組合が機能不全起こしてるとか
そういう地雷物件が粗大ゴミ化するのはしゃーない罠
つか、日本は不動産価格が不当に高いんだよ諸悪の根源は鑑定士だけど。

 

79: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:36:00.77 ID:j+5eMJgK0
住める家は確保しとけ
いつか椅子取りゲームみたいになんぞ

 

91: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:37:41.03 ID:nZCyBao40
そもそも物件そのものに価値があるなら、団信で命を担保に取る必要は全く無いわけだよ

 

95: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:38:34.86 ID:aLYYF13g0
エレ無しは劇的に管理費が安くなる。
それだけエレベーターの点検ってボってる。

 

110: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:40:25.89 ID:Cp4yjLxn0
激安になったマンションは出稼ぎ外国人には嬉しいだろうな。
>>95
俺の住んでる集合住宅が、条件結構いいのに家賃安いのはそういうわけか。

 

155: 自治スレでLR変更等議論中@ 2015/01/08(木) 23:45:37.80 ID:ZL+xy/bj0

>>95
>エレベーターの点検ってボってる

本当にそう思うなら自分でエレベーター検査会社を起業して、
「適正価格」でやってみればいい。結局は同じ価格帯になるから。


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